中秋假期25城新房成交降三成：樓市“金九銀十”平淡開局 以價(jià)換量效果有限

　　張敏

　　作為傳統(tǒng)樓市旺季的“金九銀十”，迎來了較為平淡的開局。

　　易居克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月1日至12日，30個重點(diǎn)城市新房成交295萬平方米，較8月前12天下降6%，同比下降18%。

　　同期，二手房交易相對堅(jiān)挺。15個重點(diǎn)監(jiān)測城市的二手房成交量低于8月，但與去年同期相比，則有明顯升溫。

　　另據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，剛剛過去的中秋假期，市場交易也呈現(xiàn)出“新房降溫、二手房相對活躍”的情況。

　　總體看，9月以來，樓市表現(xiàn)平淡。機(jī)構(gòu)指出，今年的“金九銀十”或有所褪色。

　　但從過往經(jīng)驗(yàn)來看，9月末往往是樓市政策密集發(fā)布期。有從業(yè)者認(rèn)為，在松綁限制性措施、強(qiáng)化國企收儲等方面，政策仍有優(yōu)化空間，并有望給四季度的市場帶來提振。

　　新房、二手房表現(xiàn)分化

　　2024年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)低位運(yùn)行，多項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)一般。5月，“517新政”出臺，信貸門檻降至歷史低點(diǎn)，此后的市場表現(xiàn)有所起色，7月和8月一度出現(xiàn)淡季不淡的情況。

　　但到9月，市場熱度有所降溫。

　　易居克而瑞指出，9月1日至12日，30個重點(diǎn)城市新房成交295萬平方米，較8月前12天下降6%，同比下降18%。

　　其中，一線城市回落最為明顯，北京、深圳成交較8月同期近乎腰斬。二線城市成交總體持穩(wěn)，寧波、長沙成交有所改善，但杭州、武漢繼續(xù)走低。三四線城市成交在低基數(shù)效應(yīng)下，成交相對出色，佛山、惠州同環(huán)比均正增長。

　　二手房方面，9月前12天，15個重點(diǎn)監(jiān)測城市總成交246萬平方米，較8月前12天下降4%，同比增長31%。北京、深圳仍具韌性，環(huán)比穩(wěn)中有增，深圳保持同比倍增。反觀杭州、蘇州等頹勢漸顯，成交環(huán)比轉(zhuǎn)跌，而東莞、大連、舟山等成交更是明顯不濟(jì)，環(huán)比跌幅均達(dá)到兩位數(shù)。

　　中秋假期期間，多地售樓處營銷力度加大，但新房市場表現(xiàn)仍然不佳。

　　中指研究院統(tǒng)計(jì)指出，今年中秋假期期間(9月15日~9月17日)，25個代表城市新房日均銷售面積為12.9萬平方米，較去年假期下降近三成，繼續(xù)保持近幾年的低位。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，中秋假期前，北京部分項(xiàng)目就啟動了促銷優(yōu)惠活動，并推出中秋專屬優(yōu)惠折扣及更多特價(jià)房源，總體優(yōu)惠力度高于平日。

　　受此影響，北京新房成交相對樂觀。根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，中秋假期期間，北京新房日均成交0.4萬平方米，不僅高于去年假期，還高于疫情前的2019年中秋假期的水平。這也是一線城市中的特例。

　　但總體來看，其他城市新房市場表現(xiàn)不佳。中指研究院表示，上海豪宅仍保持較高關(guān)注度，但在臺風(fēng)等惡劣天氣影響下整體市場表現(xiàn)一般。其余城市僅核心區(qū)項(xiàng)目到訪量尚可，短期客戶觀望情緒較重。

　　相比之下，重點(diǎn)城市二手房成交套數(shù)較去年中秋假期普遍增長。北京、深圳、杭州、佛山在以價(jià)換量下，二手房市場相對活躍。

　　供需雙方仍在博弈

　　“金九”開局平淡的背后，是兩個市場現(xiàn)實(shí)。

　　一方面，“以價(jià)換量”的空間越來越小。北京某上市房企營銷負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，公司旗下不少項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)降至低位，部分項(xiàng)目處于不盈利甚至虧損狀態(tài)。即使在“金九銀十”的營銷旺季，進(jìn)一步降價(jià)的空間也十分有限，能拿出的特價(jià)房源也不多。

　　在二手房市場，業(yè)主對價(jià)格的讓步力度也弱于以往。以北京為例，多家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，近期業(yè)主對價(jià)格更加堅(jiān)持，大幅調(diào)低報(bào)價(jià)的情況較為少見。

　　另一方面，經(jīng)過前期的釋放，市場需求變得相對不足。前述房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，公司旗下的在售項(xiàng)目，蓄客情況普遍不理想。在同等的優(yōu)惠力度下，蓄客量明顯低于前兩月。

　　“供需雙方還在博弈，誰都不想讓步。”他說。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，近幾個月來，一些房地產(chǎn)指標(biāo)出現(xiàn)了邊際改善，但銷售并未回到升溫通道。統(tǒng)計(jì)局相關(guān)負(fù)責(zé)人多次表示，房地產(chǎn)市場繼續(xù)處于調(diào)整中。

　　在此情況下，政策調(diào)整可能是打破僵局的主要方式。

　　“517新政”后，雖然監(jiān)管部門不斷強(qiáng)化保障房收儲等措施，各地也繼續(xù)進(jìn)行“小步快跑”式的調(diào)整，但在對市場的直接刺激方面，政策相對不多。分析人士認(rèn)為，下一步不排除政策層面加碼的可能。

　　中指研究院指出，每年9月底是樓市政策密集出臺期，放寬核心城市限制性政策仍是需求端優(yōu)化的重要方向，各地在房貸利率、交易稅費(fèi)等方面仍有調(diào)整空間，購房補(bǔ)貼力度也有望進(jìn)一步加大。

　　去庫存方面，該機(jī)構(gòu)指出，目前受收購價(jià)格、資金成本、房源錯配等因素影響，地方國企收儲落地節(jié)奏仍較慢，未來若在收購存量房用途范圍、收購對象范圍、金融支持等方面繼續(xù)優(yōu)化，市場信心有望有所修復(fù)。

　　中指研究院認(rèn)為，9月底樓市政策有望迎來優(yōu)化，在政策支持下，四季度市場成交預(yù)計(jì)將有所回升。