中新經(jīng)緯10月31日電 題：REITs項目表現(xiàn)持續(xù)分化

　　作者 裴佳敏 中金公司研究部分析師

　　顧袁璠 中金公司研究部分析師

　　在三季度，REITs市場的經(jīng)營表現(xiàn)持續(xù)分化，主動經(jīng)營管理的價值愈發(fā)凸顯。從不同板塊和項目間的經(jīng)營差異中，可以發(fā)現(xiàn)哪些市場契機？

　　分行業(yè)來看，產(chǎn)業(yè)園板塊三季度的收入環(huán)比轉(zhuǎn)負，環(huán)比下降2.0%。經(jīng)營環(huán)境持續(xù)分化，二線產(chǎn)業(yè)園面臨的壓力有所上升，一線城市的部分項目仍表現(xiàn)出較強的經(jīng)營韌性。未來，產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營或?qū)⒊掷m(xù)面臨供需端的壓力和挑戰(zhàn)，“以價換量”策略可能成為短期內(nèi)的經(jīng)營重點。我們建議優(yōu)先關(guān)注剩余租約期限較長、經(jīng)營基本面相對穩(wěn)定的廠房和研發(fā)辦公項目。

　　物流倉儲板塊經(jīng)營弱化趨勢加速，短期內(nèi)“以價換量”或是良方。由三季度的物流倉儲板塊的收入環(huán)比數(shù)據(jù)以及市場化租賃項目的經(jīng)營壓力可以推測，該行業(yè)整體調(diào)整或仍在進行中。短期內(nèi)，建議關(guān)注各項目的經(jīng)營指標(biāo)和租約結(jié)構(gòu)變化，可適當(dāng)關(guān)注整租項目租金水平調(diào)整后的介入機會。從中期配置角度看，頭部運營商的項目仍具有較高的配置價值。

　　三季度，保租房板塊整體表現(xiàn)穩(wěn)健，收入環(huán)比提升。未來，租金水平較市場租金折扣較深且政策性較強的項目短期受市場影響較小，經(jīng)營確定性較高；而市場化程度較高的項目則需持續(xù)關(guān)注區(qū)域市場租金變化和潛在供給的影響。

　　總結(jié)來看，REITs市場的板塊間和板塊內(nèi)項目經(jīng)營表現(xiàn)所表現(xiàn)出的分化，部分由行業(yè)特性決定，部分則由主動運營管理能力的差異決定。中長期配置角度下，我們建議優(yōu)先關(guān)注細分板塊內(nèi)頭部運營商的資產(chǎn)，這些資產(chǎn)在主動管理能力得到市場認可后，或?qū)�產(chǎn)生估值溢價。同時，我們也需要密切關(guān)注項目經(jīng)營改善的情況、市場建設(shè)的進展以及長端利率的變動等風(fēng)險因素。(中新經(jīng)緯APP)

　　(文中觀點僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險，入市需謹慎。)

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