年內已無公開債，萬科加快處置資產(chǎn)渡難關

　　21世紀經(jīng)濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

　　延續(xù)半年報的業(yè)績走勢，萬科三季度虧損額進一步擴大。

　　根據(jù)萬科10月30日發(fā)布的三季度報告，萬科今年前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入2198.95億元，同比下降24.25%；歸母凈虧損179.43億元，扣非凈虧損144.68億元。與此同時，萬科的現(xiàn)金流表現(xiàn)持續(xù)承壓，今年前三季度，萬科經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為凈流出48.48億元。

　　雖然經(jīng)營指標未有明顯起色，但是萬科也在努力堅守財務安全底線。萬科在季報中宣布已經(jīng)完成今年全部公開債的兌付。此外，雖然前三季度的經(jīng)營性現(xiàn)金流仍然為負，但萬科第三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流已經(jīng)回正。

　　為了償還債務，萬科也盡力處置資產(chǎn)。根據(jù)萬科披露，今年前三季度實現(xiàn)大宗交易簽約金額232.6億元，已完成2024年年度300億元目標的78%左右。

　　公開債全部償還完畢之后，萬科明年還將面臨挑戰(zhàn)。季報顯示，萬科短期借款數(shù)額為86.8億元，一年內到期的非流動負債更高達1115億元。在此背景下，萬科在壓減總體債務的同時，也需要借助政策的力量加快銷售的流速并加大資產(chǎn)出讓的力度。

　　現(xiàn)金流回正

　　萬科現(xiàn)時的業(yè)績表現(xiàn)在行業(yè)中并非個別現(xiàn)象。10月底以來，大部分龍頭房企發(fā)布的今年三季報都有不同程度的利潤回調。

　　其中，保利發(fā)展今年前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入1827.74億元，同比下降5.06%；歸母凈利潤78.13億元，同比下降41.23%。招商蛇口前三季度則實現(xiàn)營業(yè)收入780.09億元，同比增長2.88%；歸母凈利潤26.01億元，同比下降31.00%。

　　萬科在公告中也解釋稱，利潤下滑主要是開發(fā)業(yè)務結算規(guī)模和毛利率下滑、計提減值、部分非主業(yè)財務投資虧損，以及部分資產(chǎn)和股權交易價格低于賬面值等。

　　根據(jù)萬科披露的數(shù)據(jù)，今年前三季度，萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的稅前毛利率為8.3%，扣除稅金及附加后的毛利率為2.7%，集團整體的稅前毛利率為9.5%，稅后毛利率為4.9%，已經(jīng)跌至低位。

　　在此期間，萬科的銷售表現(xiàn)也持續(xù)下滑。今年第三季度，萬科實現(xiàn)合同銷售面積391.3萬平方米，合同銷售金額538.7億元，同比分別下降24.9%和29.7%；今年前三季度，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積1330.8萬平方米，合同銷售金額1812.0億元，同比分別下降26.8%和35.4%。

　　雖然銷售表現(xiàn)不理想，但萬科在債務壓減上取得了一定的效果。

　　今年前9個月，萬科累計償還有息負債約700億元，今年年內也已無境內外公開債。截至9月底，萬科有息負債合計3276.1億元，其中一年以上有息負債占比為64.4%；凈負債率為66.2%，剔除預收款的資產(chǎn)負債率為65.4%，較年初下降0.1個百分點；持有的貨幣資金為797.5億元。

　　這是來之不易的結果。為了保證公開債的兌付，萬科采取了多種舉措，包括積極銷售、開展存量資源盤活、推進大宗交易簽約以及拓展資產(chǎn)退出渠道等。

　　2023年至今，萬科累計盤活和置換新項目共36個，合計優(yōu)化及新增產(chǎn)能474億元。今年前三季度，萬科實現(xiàn)大宗交易簽約金額232.6億元，已完成2024年年度300億元目標的78%左右。此外，萬科還與中信、泰康共同設立中信萬科消費基礎設施Pre-REIT基金，已簽約深圳龍崗萬科廣場和北京舊宮萬科廣場項目。

　　在努力還債的基礎上，萬科第三季度實現(xiàn)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流3.3億元，實現(xiàn)回款金額超過1800億元，回款率超100%。

　　探索新業(yè)務

　　今年以來，多數(shù)龍頭房企都在探索主業(yè)以外的新發(fā)展路徑。經(jīng)營性業(yè)務是多數(shù)房企選擇的方向。萬科近年來積淀了不少經(jīng)營性資產(chǎn)，這為它的轉型提供了基礎。

　　今年前9個月，萬科經(jīng)營性業(yè)務表現(xiàn)不錯。其中，萬科商業(yè)業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入近70億元，整體出租率94%。同時，萬科商業(yè)整體客流同比增長10%，銷售額同比增長4%，合作品牌數(shù)量突破12600家。萬科物流倉儲業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入30億元，開業(yè)規(guī)模行業(yè)領先，出租率保持在較高水平，累計可租賃建筑面積超過1000萬平方米，高標庫穩(wěn)定期出租率88%，冷鏈穩(wěn)定期使用率76%。

　　經(jīng)營性資產(chǎn)的變現(xiàn)和退出路徑，基本是通過資產(chǎn)證券化(REITs)。今年以來，華潤置地、招商蛇口均加快推進旗下資產(chǎn)的證券化過程，萬科也參與其中。

　　今年4月，萬科印力REIT上市，保障性租賃住房REIT和物流倉儲REIT也已進入申報進程，同時還成立了旗下首個商業(yè)Pre-REIT基金。不僅如此，萬科的REITs和Pre-REITs基金，已獲得包括中信、建信、平安、招商、泰康等眾多專業(yè)投資者的支持。

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)利好政策頻出，萬科也有望受益。十一黃金周期間，萬科取得良好銷售表現(xiàn)，實現(xiàn)認購金額超百億元，日均認購較中秋假期翻倍。

　　不過，由于明年還將有較高額度的債務陸續(xù)到期，萬科能否最終過關還是未知數(shù)。

　　萬科管理團隊還未對未來一年的償債安排進行回應，在今年半年報發(fā)布會上，萬科執(zhí)行副總裁、財務負責人韓慧華曾表示，萬科始終把“保交房”和“保兌付”放在工作首位，盡管現(xiàn)階段經(jīng)營上仍面臨著挑戰(zhàn)，但萬科一定會全力以赴過好關，在確保項目能按時、保質交付的同時完成各類債務的兌付。

　　萬科董事會主席郁亮此前也曾表態(tài)，萬科管理團隊堅決不躺平，一定會跨過這個階段性關口。公司將加大盤活存量、不動產(chǎn)變動產(chǎn)等工作的力度，未來兩年削減付息債務1000億元以上，以保障公司安全。

　　管理團隊態(tài)度相對堅定加之市場在逐漸觸底，萬科作為規(guī)模頭部的房企有望受益。到時，在各方的支援之下，萬科有望有驚無險地渡過難關。